Nürnberg - Wenn man aus der Wohnung auszieht und das Mietverhältnis endet, haben Mieter Anspruch, die beim Vermieter hinterlegte Mietkaution zurückzuerhalten. Was es an Infos und Fristen zu beachten gilt. Und was zu tun ist, wenn der Vermieter sich weigert.
von Lea-Verena Meingast
18.04.2026 08:00 Uhr

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses möchten Mieter rasch die Mietkaution zurück - denn mit dem Einzug in eine neue Wohnung entstehen Ausgaben, die das Portemonnaie belasten. Rasch klappt nicht immer. Zumindest gibt es einige Bedingungen und Pflichten, die man erfüllen muss, und Fristen, die man als Mieter kennen sollte.

Die Zahlung der Mietkaution ist dabei eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Welche Fristen gelten und wie man vorgehen muss, damit man als Mieter zu seinem Recht kommt und die Kaution zurückerhält.

Warum verlangen die meisten Vermieter eine Kaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Absicherung für den Fall, dass Mieter ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllen - wenn sie beispielsweise nach Mietende Beschädigungen an der Wohnung hinterlassen, wenn die Nebenkosten nicht vollständig bezahlt wurden oder gar Mietrückstände bestehen. Dann können Eigentümer die gezahlte Kaution zum Ausgleich der Kosten einbehalten.

Die maximaleHöhe der Mietkaution ist im Paragrafen 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) klar geregelt. Sie darf bis zu drei Monatskaltmieten betragen. Als Mieter haben Sie das Recht, die Kaution in drei Raten mit Beginn des Mietverhältnisses und zusammen mit den nächsten beiden Monatsmieten zu zahlen. Die Kaution muss der Vermieter separat auf einem Spar- oder Kautionskonto anlegen. Die auf den Betrag anfallenden Zinsen stehen Ihnen als Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.

Nach der Kündigung und offiziellen Übergabe der Wohnung haben frühere Mieter Anspruch darauf, ihr Geld mit den Zinsen zurückzubekommen, wenn der Vermieter keine berechtigten Ansprüche gegen den Mieter hat. Laut Paragraf 548 BGB haben Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, Ersatzansprüche geltend zu machen. Nur in berechtigten Fällen können sie die Kaution ganz oder teilweise einbehalten.

Wie funktioniert die Rückzahlung der Mietkaution? Ablauf, Fristen und Bedingungen

Wenn man auszieht und das Mietverhältnis endet, haben Mieter Anspruch, die beim Vermieter hinterlegte Mietkaution zusammen mit den Zinsen zurückzuerhalten. Dazu ist der Vermieter sogar verpflichtet - sofern es wie geschildert keine Mietschulden gibt, der Wohnraum im vereinbarten Zustand übergeben wurde und es auch sonst keine Unstimmigkeiten gibt. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt also nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Abnahme der Wohnung und durch die Feststellung, dass der Vermieter keine weiteren Ansprüche mehr hat.

Beim Termin der Wohnungsübergabe gilt übrigens die „besenreine Übergabe“: Das bedeutet laut BGH-Rechtsprechung die Entfernung grober Verschmutzungen. Dazu gehören gefegte Böden und gesaugte Teppiche, beseitigte Spinnweben sowie gereinigte Sanitäranlagen und Küche, jedoch keine Tiefenreinigung oder Fensterputz. Die Wohnung muss vollständig geräumt sein.

Über die Zahlung der Kaution bei Einzug sollten Mieter einen Nachweis besitzen und diesen Beleg gut aufheben, zum Beispiel über die Kontoauszüge. Falls diese nicht mehr greifbar sind, stellt die Bank möglicherweise einen Ersatzbeleg aus. Wenn man das Geld für die Kaution bar übergeben hat, dienen die Quittungen als Belege. Auch die Zahlungen von Miete, Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen innerhalb der letzten drei Jahre sollte man belegen können.

Am besten sowohl beim Einzug als auch beim Auszug bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll verlangen, das Mieter und Vermieter unterzeichnen. In diesem Übergabeprotokoll ist der tatsächliche Zustand der Wohnung bei der Wohnungsübergabe festgehalten. Auch wenn der Vermieter bei der Übergabe keine Mängel feststellt, sollte das im Übergabeprotokoll schriftlich enthalten sein.

Allerdings kommt es selten vor, dass die Rückzahlung der Kaution schnell nach Mietvertragsende erfolgt. Das hat Gründe: Weniger eine Verzögerungslist des Vermieters, sondern ganz objektive. Dem Vermieter steht eine „angemessene Frist“ zu, um genau zu prüfen, ob und welche Ansprüche dem Mieter gegenüber möglicherweise noch bestehen. Dabei handelt es sich häufig um Geldbeträge aus noch nicht abgerechneten Nebenkosten sowie vorher vereinbarte, nicht erledigte Schönheitsreparaturen.

Das heißt in der Praxis: Die Mietkaution kann gut und gerne bis zu einem halben Jahr oder länger auf sich warten lassen. Je nach Einzelfall darf der Vermieter die Mietkaution anteilig sogar noch länger behalten.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Erlaubt ist „angemessene Überlegungsfrist“

Die Frage, wie lange sich ein Vermieter Zeit lassen darf, bis er die Mietkaution zurückzahlt, kann leider nicht ganz präzise beantwortet werden: Die Gerichte beziehen in diesem Punkt bisher keine einheitliche Stellung. Fest steht: Der Vermieter ist zur Abrechnung der Kaution verpflichtet, aber es gibt keine starren Fristen. Ihm wird eine „angemessene Überlegungsfrist“ zugestanden. In dieser Zeit prüft er, ob der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, die beim Termin der Wohnungsabnahme auf den ersten Blick nicht sofort zu sehen waren - für die der Mieter aber trotzdem haftbar ist. Zudem prüft er, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen absolviert wurden.

Zum Zeitpunkt des Auszugs liegt selten eine bis ins letzte Detail durchgerechnete Nebenkostenabrechnung vor - oft hat der Vermieter die dafür notwendigen Rechnungen der Stadtwerke noch nicht auf dem Tisch. Bis zur endgültigen Klärung kann Zeit vergehen, in der der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten darf.

Wie lange sich der Vermieter Zeit lassen kann, ist vom Einzelfall abhängig, in der Regel sind es drei bis sechs Monate. Danach verjähren die Ansprüche, wenn der Vermieter sie nicht geltend macht (§ 548 BGB). Im Einzelfall kann die Frist, die dem Vermieter zusteht, sich bis auf ein ganzes Jahr ausdehnen. Ist in dieser Zeit die Betriebskostenabrechnung noch nicht erfolgt, steht es dem Vermieter frei, einen Teilbetrag zurückzuhalten, der voraussichtlich nötig sein wird, um die entstehenden Kosten zu begleichen [BGH, Az: VIII ZR 71/05]. Die Summe sollte nicht höher als drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein. Wie hoch diese Vorauszahlungen der Betriebskosten waren, finden Mieter gut aufgeschlüsselt, im Mietvertrag.

Ist nach einem Jahr noch kein Geld eingegangen, sollte der Mieter aktiv werden und vor Gericht klagen - mit guten Aussichten, denn es dürfte dem Vermieter schwerfallen, das zu begründen. Wichtig: Es gibt eine dreijährige Verjährungsfrist für den Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung der Kaution. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass der Mieter nachweislich etwas unternommen hat, ist das Geld weg - selbst wenn sich der Mieter nichts zuschulden kommen ließ.

Macht der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend, dann müssen sie übrigens auch in einer für den Mieter geordneten und nachvollziehbaren Aufstellung erfolgen. Zudem müssen die behaupteten Ansprüche auch mit belastbaren Gründen und Kosten begründet werden.

Wie fordere ich den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution auf?

Sind drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vergangen, können Mieter zumindest einen Teil der Kaution schriftlich zurückzufordern. Ist der Mieter der Ansicht, dass die Forderungen des Vermieter nicht rechtens sind und weigert sich dieser – trotz Rückforderung – die Mietkaution zurückzuzahlen, so bleibt nur, den Vermieter zu verklagen.

Es gibt noch eine andere Möglichkeit: Alternative Mietsicherheiten zu nutzen – wie eine Mietkautionsbürgschaft. Der Vermieter ist genauso abgesichert wie mit der herkömmlichen Barkaution und Mieter könnnen das Geld für die Mietkaution behalten.

Und: Welche Art der Mietsicherheit beim Vermieter hinterlegt wird, ist egal. Mieter könnten also die bereits hinterlegte Barkaution durch eine Bürgschaft ersetzen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter einverstanden ist.

Wie funktioniert die Rückgabe der Mietkautionsbürgschaft?

Bis 2001 konnte man die Mietkaution nur bar oder per Banküberweisung zahlen. Heute stehen dem Mieter weitere Möglichkeiten zur Verfügung [ § 551 BGB ]. Zum Beispiel auch eine Mietkautionsbürgschaft. Was ist der Vorteil? Mieter können das Geld für die Barkaution behalten und selbst entscheiden, wofür sie es gern ausgeben möchten. Natürlich müssen sich Mieter und Vermieter in der Wahl der Kautionsform einig sein und der Vermieter darf bestimmen, welche Art der Mietsicherheit er gern haben möchte. Das ist kein Problem, denn die Mietkautionsbürgschaft hält auch Vorteile für Vermieter bereit.

Die Kündigung der Bürgschaft ist weitaus unkomplizierter als die Rückzahlung der Barkaution. Hier muss kein Geld zurückgezahlt und Abrechnungen erstellt werden. Mieter senden lediglich die vom Vermieter unterschriebene Bürgschaftsurkunde an den Bürgschaftsgeber zurück und alles wird unkompliziert abgewickelt.

Wann verjährt die Rückzahlung der Mietkaution endgültig?

Länger als ein Jahr sollte man keinesfalls warten, um die Mietkaution vom Vermieter zurückzufordern. Denn es existiert eine dreijährige Verjährungsfrist für den Anspruch von Mietern auf die Kaution. Verstreicht diese Frist, ohne dass vom Mieter nachweislich etwas unternommen wurde, um die Kaution zurückzubekommen, verfällt der Anspruch komplett und das Geld ist definitiv weg – selbst wenn es weder Schäden in der Wohnung noch Mietschulden gab. Diese Verjährungsfrist bei Mietkautionen beginnt im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns.

Ein Beispiel: Zieht ein Mieter zum Stichtag 31. Juni 2026 aus, endet die als allgemein angemessene Prüfungsfrist am 31.12.2026. Im Januar 2027 beginnt die Verjährungsfrist und endet im Januar 2030. Danach hat der Mieter definitiv keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung der Mietkaution.